公司債中止已成行業普遍現象龍頭房企高負債難

发布时间:2018-06-12 来源:未知 浏览次数:

  “比来房企的融資成本一曲正在漲,某家銷售規模前5的平易近營龍頭房企,正在我們這邊的融資成本也是不低於11%,并且是表外融資,像開發貸這種成本較低但屬於表內的資金,總行那邊是不批的,畢竟他們的負債率還是比較高的。”某大型股份制銀行負責人向《証券日報》記者暗示,“若是是國資布景,千赢国际審批上相對會鬆一些”。

  實際上,近段時間以來,房企正在資金端的負面动静一曲充溢著市場。先是中信信任就天房集團的一筆信任發布違約風險提醒報告。緊接著,碧桂園、花樣年、合生創展、富力地產、新城控股等多家房企擬發行的數百億元公司債被“中止”。

  對此,有業內人士指出,本年以來國內房地產行業的融資環境確實不斷惡化,股權、債券融資均處於收緊狀態。與此同時,相當一部门房企的債務進入集中兌付期,加深了融資收緊對企業的影響。

  “伴隨全社會的緊信用,企業間分化越來越明顯,個別企業的信用違約概率正在添加。不管是從融資上,還是經營能力上,龍頭房企相對平安﹔風格激進的中型房企則容易面臨杠杆率過高、債務結構不合理、債務集中到期、償債資金放置不善等融資失控的問題﹔流動性差的斗室企正在風險釋放的排序中位置最為靠前”。海通証券阐发師姜超則暗示,“從融資端看,債券融資尚無起色,影子銀行監管趨嚴、非標萎縮,而表內貸款又受資本金、行業政策制約,再融資難度添加,對於以資金鏈為生命線的房地產行業,整體債務風險添加”。

  中房協正在最新的報告中指出,隨著樓市調控的深切,房地產行業的信貸環境持續收緊。不僅房貸業務被嚴格監管,為嚴控房地產金融業務風險,監管部門陸續出台各項政策,包罗嚴禁違規發放或调用信貸資金進入房地產領域、嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域、競買地盘需利用自有資金、节制房企公司債發行審核等。

  特别是房企公司債的發行佔比,自客岁開始便大幅下滑,上述多家房企公司債被“中止”也被認為是遭到大環境影響。

  此中,合生創展擬發行金額為31億元的“2018年非公開發行公司債券”,於5月21日剛剛被受理,僅9天時間便被中止。

  而對於中止缘由,合生創展方面並沒有做出任何回應。但有动静稱,這源自於証監會對房企發債資金用处監管有所升級。目前私募類非住房租賃債券的審核比較嚴格,而合生創展此次申請的公司債次要用於償還此前的告贷,而非住房租賃用处。

  同時,有阐发人士指出,合生創展近些年正在地產行業盘桓不前,31億元規模的公司債對於千億元級龍頭可能還好說,但就目前的合生,還是一筆很大的資金。

  不過,也有房企負責人暗示,公司債被中止屬於目前行業的遍及現象,並非特定某家公司出了問題,但能够由此窺見市場的緊張情緒正正在延伸,一些杠杆高且現金不脚的公司有可能面臨資金鏈緊繃的風險。

  比拟於合生創展的“缄默”,目前身居行業龍頭位置的碧桂園,則敏捷對外解釋了公司債中止缘由。

  其相關負責人對《証券日報》記者暗示,“本次碧桂園控股小公募公司債中止的缘由,次要系公司擬調整本次債券的募投項目,以使募集資金更好地婚配募投項目並获得愈加无效的運用。相關事項還正在和中介機構商討、論証中。待相關事項確定后,公司將繼續推進本次債券的審核和發行工做。公司始終看好國內資本市場,推進公司及下屬从體正在國內資本市場發債及其他融資体例的相關事宜”。

  據悉,碧桂園被中止債券的全稱為“碧桂園控股无限公司2016年公開發行公司債券”。碧桂園於2017年11月29日簽署了該債券發行說明書,其發行總額不超過200億元。債券扣除承銷費用后,此中150億元擬用於12個長租項目(上述資金不消於领取地盘價款),残剩的50億元將用於償還銀行貸款。

  “目前各方對於長租項目都很支撑,例如碧桂園本人的百億元儲架租賃住房REITs產品此前已經正在深交所正式挂牌畅通。”上述業內人士稱。

  同時,其負責人指出,截至2017岁暮,碧桂園現金及銀行存款約1484億元,達上市以來最高程度﹔还有2485.1億元銀行貸款額度尚未利用﹔實現淨經營性現金流240.8億元,繼2016年后再度為正﹔加權平均融資成本下降44個基點至5.22%,創歷史新低。并且沉點是2017年,碧桂園正在規模高速擴張的情況下第二年實現正的淨經營性現金流。

  此外,本年2月份,碧桂園首席財務官伍碧君曾向外界透露,雖然市場的融資環境趨緊,成本走高,但碧桂園做為行業中評級較高的公司,融資渠道隨之進一步拓寬和優化,公司將積極操纵這一優勢展開多元化融資,優化資本結構,降低資金成本,強化現金流办理,為可能出現的市場波動提前做脚應對办法。

  據中房協方面的不完全統計,2017年其檢測的108家沉點房企融資總額為10864億元(不含開發貸、一般銀行貸款),同比下降2%。此中,108家沉點房企的公司債發行總規模為437億元,佔總融資額的比沉僅為4%,較2016年大幅下降90%。

  海通証券的研究報告也顯示,債市調整以及地產公司債分類監管下,2017年地產企業債券融資量較前2年銳減,全年總融資額1264.9億元,僅為2016年的16.9%,減少6222億元﹔2018年3月份地產債發行有回暖,但4月份以來再次回落。公司債監管效應持續,不管是從已經成功發行的量上看,還是從審批通過的計劃發行量來看,均遠遠不及監管前。

  顯然,從客岁開始,房企的公司債佔比便急速下滑,而境外融資、股權融資以及資產証券化等佔比則大大添加,房企的融資体例也越來越多元化,房地產私募基金、ABS、REITs、永續債等創新融資体例不斷涌現。

  以境外融資為例,受國內地產債券融資收緊影響,不少房地產企業積極尋求海外發債融資,截至5月20日,本年已經發行了接近1900億元的境外債。但需要指出的是,目前能夠正在海外發債融資的企業多是大型龍頭,好比中國恆大、吉兆業、綠地集團、萬科、旭輝地產、碧桂園等,中斗室企融資体例仍舊匱乏。

  别的,值得留意的是,眼下已經進入到房企債務的集中兌付期。根據天風証券金融部統計,包含公司債、企業債、中期票據以及定向东西的地產產業債務,2018年全年到期量1949億元,此中三季度到期高達932億元、四时度到期高達698億元。而2019年和2020年每年的增量都正在1000億元以上。

  對此,姜超暗示,本年開始此前積累的債務送來到期、回售高峰,而房地產行業一方面面臨持續的地產調控,銷售回款漸顯不暢,另一方面則是融資環境的收緊,一是房地產公司債正在分類監管后融資量萎縮,二是本年以來影子銀行監管趨嚴,銀信合做新規、委貸新規從供給端壓縮,資管新規從需求端限制,非標持續萎縮,而表內貸款又遭到資本金、行業政策等制約。再融資的不暢,很可能引發以資金鏈為生命線的房地產企業流動性風險,千赢国际整個行業的債務風險添加。

 
 

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